1 IDEE & STRATEGIE
2 GRUNDSTÜCK
3 BAUHERRSCHAFT & VERTRÄGE
4 FINANZIERUNG
5 WETTBEWERB
(bei Bedarf, ca. +1 Jahr)
(bei Bedarf, ca. +1 Jahr)
6 GESTALTUNGSPLAN
(bei Bedarf)
(bei Bedarf)
7 PLANUNG I
Architektur & Fachplaner
Architektur & Fachplaner
8 PLANUNG II
Bauphysik, Gutachten, Umwelt
Bauphysik, Gutachten, Umwelt
9 BEWILLIGUNG
10 AUSSCHREIBUNG
11 BAU
12 ÜBERGABE
13 BETRIEB
(pro Jahr)
(pro Jahr)
14 ERSTE SANIERUNG
(nach ca. 25–30 Jahren)
(nach ca. 25–30 Jahren)
15 NACH DER SANIERUNG
Beratung
Vision & Konzept · Architekt
Bauherrenberatung · Berater
Steuerberatung · Treuhänder
Marktanalyse
Marktstudie · Immo-Berater
Standortanalyse · Berater
Marktdaten · Datenanbieter
Vorabklärung
Vorabklärung · Bauamt
ÖREB-Auszug · Kanton
Machbarkeitsstudie
Rahmenbedingungen · Architekt
Nutzungsstudie · Architekt
Raumprogramm · Architekt
Volumenstudien · Architekt
Lärm-Vorbeurteilung · Akustiker
Kosten & Ertrag
Kostenrahmen ±15 % · Kostenplaner
Mietertragsrechnung · Entwickler
Synergieanalyse · Architekt
Projektführung
Projektmanagement · Entwickler
Eigenleistung · Bauherr
Suche
Suchauftrag · Makler
Maklerprovision · Makler
Prüfung
Grundbuchauszug · Grundbuchamt
Altlastenkataster · Kanton
Baugrund-Vorabklärung · Geologe
Verkehrswert · Schätzer
Due Diligence
Rechtliche Prüfung · Anwalt
Technische Prüfung · Ingenieur
Kauf
Landpreis · Verkäufer
§ Beurkundung · Notar
Grundbucheintrag · Grundbuchamt
Handänderungssteuer · Kanton
Baurecht
§ Baurechtsvertrag · Notar
Baurechtszins · Baurechtsgeber
Bestandsmieter
Mieterinformation · Bewirtschafter
Sozialbegleitung · Sozialarbeit
Umzugsplanung · Umzugsplaner
Ersatzwohnungen · Bewirtschafter
Entschädigungen · Eigentümer
Konstituierung
Konsortialvertrag · Anwalt
§ Gesellschaftsgründung · Notar
Handelsregister · HR-Amt
Bauherrenleistungen
Bauherrenvertretung · Berater
Treuhand & Buchhaltung · Treuhänder
Rechtsberatung · Anwalt
Controlling · Treuhänder
Planerteam
Planerverträge SIA · Bauherr
ArGe-Vertrag · Architekten
Haftung & Abgrenzung · Anwalt
Gesamtleitung · Architekt
Versicherungen
Berufshaftpflicht · Planer
Bauherrenhaftpflicht · Versicherer
Bauwesenversicherung · Versicherer
Betriebshaftpflicht · Unternehmer
Organisation
Pflichtenheft · Architekt
Betriebskonzept · FM-Berater
BIM-Koordination · BIM-Manager
Eigenkapital
Eigenkapitalkosten · Investoren
Darlehen Dritter · Darlehensgeber
Förderung (CH)
EGW-Anleihe · EGW
HBG-Bürgschaft · HBG
Wohnbauförderung · Kanton
Absicherung
Zinsabsicherung · Bank
Fremdkapital
Bankschätzung · Bank
§ Schuldbrief · Notar
Baukreditzinsen · Bank
Kommissionen · Bank
Vorbereitung
Programm SIA 142 · Verfahrensbegl.
Grundlagengutachten · Experten
Präqualifikation · Verfahrensbegl.
Teams
Preisgelder · Bauherr
Entschädigungen · Bauherr
Landschaftsarch. · im Team
Vorprüfung
Formelle Vorprüfung · Verfahrensbegl.
Fachgutachten · Experten
Kostenvergleich · Kostenplaner
Jurierung
Jury · Fachpreisrichter
Jurybericht · Verfahrensbegl.
Ausstellung · Bauherr
Abschluss
Überarbeitung · Siegerteam
Zinsen +1 Jahr · Bank
Richtprojekt
Richtprojekt · Architekt
Landschaftskonzept · Landschaftsarch.
Kostenschätzung ±15 % · Kostenplaner
Plandokumente
Situationsplan GP · Raumplaner
Vorschriften · Raumplaner
Planungsbericht · Raumplaner
Begleitung GP · Architekt
Fachgutachten
Lärm (Art. 22 USG) · Akustiker
Verkehr · Verkehrsplaner
Umwelt / UVB · Umweltbüro
Naturgefahren · Ingenieur
Energie · Energieplaner
Verfahren
Kant. Vorprüfung · Kanton
Auflage 60 Tage · Gemeinde
Einwendungsbericht · Raumplaner
Beschluss
Festsetzung · Gemeinde
Genehmigung · Kanton
Rekurs · Anwalt, Gericht
Mehrwert
Mehrwertabgabe · Gemeinde
Städtebaul. Vertrag · Anwalt
Preisgünstiger Anteil · Mindererlös
Architektur
Vorprojekt · Architekt
Bauprojekt · Architekt
Kostenvoranschlag · Kostenplaner
Baueingabe · Architekt
Auflagebereinigung · Architekt
Visualisierung · Visualisierer
Aussenraum & Hülle
Landschaftsplanung · Landschaftsarch.
Fassadenplanung · Fassadenplaner
Innenarchitektur · Innenarchitekt
Tragwerk & Tiefbau
Baustatik · Bauingenieur
Baudynamik · Baudynamiker
Baugrube · Bauingenieur
Tiefbau · Tiefbauingenieur
Wasserbau · Wasserbauing.
Hydrodynamik · Hydrauliker
Gebäudetechnik
HLK · HLK-Ingenieur
Sanitär · Sanitärplaner
Starkstrom · Elektroplaner
Fachstrom / ICT · Kommunikationspl.
MSRL / Automation · MSRL-Planer
Wärmepumpe / WTA · HLK-Ingenieur
Sicherheit
§ Brandschutzkonzept · QS-Verantw. VKF
§ Brandschutzpläne · QS-Verantw. VKF
Entrauchung (Sim.) · Simulationsing.
Interventionsplanung · Feuerwehrplaner
Sprinklerplanung · Sprinklerplaner
Schutzraumplanung · Schutzraumplaner
Bauphysik
Wärmeschutz · Bauphysiker
Schall (Bauakustik) · Bauakustiker
Strömungssimulation · Simulationsing.
Raumluft / Giftstoffe · Bauphysiker
Baubiologie · Baubiologe
Nachweise
Energienachweis · Energieingenieur
Hindernisfreiheit · Fachstelle
Lärm Strasse · Akustiker
Lärm Parkierung · Akustiker
Minergie / SNBS · Zertifizierung
Geologie
Baugrundgutachten · Geologe
Grundwassermodell · Hydrogeologe
Durchströmung · Hydrogeologe
Laborversuche · Labor
Altlasten & Schadstoffe
Belastete Standorte · Altlastenexperte
Gebäudeschadstoffe · Schadstoffexperte
Laboranalysen · Labor
Sanierungskonzept · Schadstoffexperte
Umwelt & Naturgefahren
Entsorgungskonzept · Umweltbüro
Aushubpläne · Bauingenieur
Objektschutz Hochwasser · Ingenieur
Entwässerung & Leitungen
Liegenschaftsentw. · Tiefbauing.
Schmutzwasserabfluss · Tiefbauing.
Versickerung, Retention · Tiefbauing.
Abflussbeiwert GEP · Tiefbauing.
Grabenprofile · Tiefbauing.
Wasserleitung · Wasserversorgung
Verkehr & Vermessung
§ Situationsplan · Ing.-Geometer
Verkehrsplanung · Verkehrsplaner
Sichtweiten · Verkehrsing.
Teilstrassenplan · Verkehrsing.
Signalisation · Verkehrsing.
Baugesuch
Baugesuchsformular · Architekt
Gesuchsdossier · Architekt
GWR-Erfassung · Architekt
Wohnungsverzeichnis · Architekt
Planrevisionen · Architekt
Publikation
Profile stellen · Baumeister
Publikation · Amtsblatt
Prüfung Bauamt
Baurechtl. Prüfung · Bauamt
Erschliessung · Tiefbauamt
Brandschutz · Feuerpolizei
Schutzraum · Zivilschutz
Fachämter
Umwelt · Umweltamt
Grundwasser · Amt für Wasser
Naturgefahren · Gebäudevers.
Ortsbild · Denkmalpflege
Entscheid & Abgaben
Bewilligungsgebühr · Gemeinde
Anschlussgebühren · Werke
Schutzraum-Ersatz · Gemeinde
Parkplatz-Ersatz · Gemeinde
Auflagen umsetzen · Architekt
Rechtsmittel
Einsprachen · Architekt
Rekurs · Anwalt
Gerichtskosten · Gericht
Verzögerungszinsen · Bank
Ausschreibung
Submissionsprojekt · Architekt
Leistungsverzeichnis · Architekt
Öffentl. Submission · Bauherr
Vergabe
Offertvergleich · Architekt
Vergabeantrag · Architekt
Werkverträge · Bauherr
PQM
Qualitätsplan · PQM-Manager
Risikoanalyse · PQM-Manager
Audits · PQM-Manager
Modell
GU-/TU-Zuschlag · Generalunternehmer
Begleitung GU/TU · Architekt
Sicherheiten
Erfüllungsgarantie · Bank
Vorbereitung · BKP 1
Installation · Baumeister
§ Absteckung · Ing.-Geometer
Rissprotokoll · Experte
Baugrube · BKP 20
Abbruch · Abbruchfirma
§ Asbestsanierung · SUVA-anerk. Firma
Aushub & Entsorgung · Baumeister
Baugrube · Spezialtiefbau
Wasserhaltung · Spezialtiefbau
Rohbau · BKP 21–22
Fundation · Baumeister
Tragwerk · Baumeister
Dach · Dachdecker
Fassade · Fassadenbauer
Fenster · Fensterbauer
Technik · BKP 23–26
§ Elektro · Elektroinst. NIV
HLK · Installateur
§ Sanitär · konz. Installateur
Lift · Lifthersteller
Sprinkler · Sprinklerfirma
Ausbau · BKP 27–28
Gipser, Schreiner · Ausbau 1
Böden, Maler · Ausbau 2
Küchen · Küchenbauer
Innenausbau · Innenarchitekt
Umgebung · BKP 4
Hausanschlüsse · Werke
Kanalisation · Baumeister
Strassenbau · Tiefbauunternehmer
Retention · Baumeister
Aussenraum · Gärtner
Planung & Leitung · BKP 29
Ausführungsplanung · Architekt
Bauleitung · Bauleiter
Fachbauleitung · Ingenieure
Gestalt. Leitung · Architekt
Terminplanung · Architekt
§ QS Brandschutz · QS-Verantw. VKF
Nebenkosten · BKP 5–6
Baunebenkosten · diverse
Gebäudevers. Bauzeit · Gebäudevers.
Kontrollen · Ämter
Teuerung · Markt
Reserve Architekt 10 % · Bauherr
Reserve Bauherr 10 % · Bauherr
Abnahme
Bauabnahme · Bauleitung
Mängelbehebung · Unternehmer
Schlussabrechnung · Bauleitung
Dokumentation
Revisionsunterlagen · Architekt
Techn. Dokumentation · Fachplaner
Inbetriebsetzung · Fachplaner
Amtlich
Bezugsabnahme · Bauamt
§ Sicherheitsnachweis · Kontrollorgan
Gebäudeschätzung · Gebäudevers.
§ Vermessung nachführen · Ing.-Geometer
§ GEAK Neubau · GEAK-Experte
Vermarktung
Vermarktung · Agentur
Erstvermietung · Bewirtschafter
Startleerstand · Mietausfall
Bezug
Rückzug Bestandsmieter · Umzugsplaner
Allgemeinräume · Bauherr
Kapital
Hypothekarzinsen · Bank
Amortisation · Bank
Bewirtschaftung
Verwaltung · Bewirtschafter
Reinigung · Reinigungsfirma
Mieterwechsel · Bewirtschafter
Facility Management
FM-Leitung · Facility Manager
Gebäudeautomation, IT · GA-Spezialist
Einregulierung HLK · HLK-Techniker
Energie-Monitoring · Energieberater
Wartung
Wärmepumpe, Lüftung · Servicefirma
PV, Speicher · Solarfirma
Lift-Service · Lifthersteller
§ Feuerungskontrolle · Kaminfeger
Gartenpflege · Gärtner
Nebenkosten
Heizenergie · Energieversorger
Wasser / Abwasser · Gemeinde
Kehricht · Gemeinde
Allgemeinstrom · Elektrizitätswerk
Unterhalt
Reparaturen · Handwerker
Erneuerungsfonds · Rückstellung
Versicherung & Steuern
Gebäudeversicherung · Gebäudevers.
Haftpflicht · Versicherer
Vermögenssteuer · Kanton
Gewinnsteuer · Kanton, Bund
Liegenschaftssteuer · Gemeinde
Mietrecht
Schlichtung · Schlichtungsbehörde
Rechtsberatung · Anwalt
Analyse
Zustandsanalyse · Architekt
§ GEAK Plus · GEAK-Experte
Schadstoffgutachten · Schadstoffexperte
Planung
Sanierungsprojekt · Architekt
Energienachweis · Energieingenieur
Fachplanung · Ingenieure
Bewilligung
Baugesuch · Bauamt
Ortsbild · Denkmalpflege
Massnahmen
Heizungsersatz · Installateur
Hülle & Fenster · Unternehmer
Küche / Bad · Schreiner, Sanitär
§ Leitungen · konz. Installateur
Photovoltaik · Solarinstallateur
§ Asbestsanierung · SUVA-anerk. Firma
Mieterschaft
Mietzinsreduktion · während Bau
Umzugsplanung · Umzugsplaner
Ersatzwohnungen · Bewirtschafter
Entschädigung · Eigentümer
Finanzierung
Neue Finanzierung · Bank
Fonds auflösen · Eigentümer
Förderbeitrag · Gebäudeprogramm (Ertrag)
Mieten
Mietzinsanpassung · Bewirtschafter
Neuvermietung · Bewirtschafter
Anfechtung · Schlichtungsbehörde
Bewertung
Neuschätzung · Gebäudevers.
Steuerl. Neubewertung · Steueramt
Betrieb
Wartung neue Technik · Servicefirma
Erneuerungsfonds neu · Rückstellung
Ausblick
Verkauf · Makler
§ Beurkundung · Notar
Grundstückgewinnsteuer · Gemeinde
SPARPOTENZIAL · wie flexibel der Preis ist
1 kaum
2 gering
3 mittel
4 gross
5 sehr gross
fix
frei
1 IDEE & STRATEGIE
ca. 3–6 Monate
ca. 3–6 Monate
ÖREB-Auszug · Kanton
Vorabklärung · Bauamt
Rahmenbedingungen · Architekt
Lärm-Vorbeurteilung · Akustiker
Steuerberatung · Treuhänder
Marktdaten · Datenanbieter
Nutzungsstudie · Architekt
Raumprogramm · Architekt
Volumenstudien · Architekt
Kostenrahmen ±15 % · Kostenplaner
Mietertragsrechnung · Entwickler
Projektmanagement · Entwickler
Vision & Konzept · Architekt
Bauherrenberatung · Berater
Marktstudie · Immo-Berater
Standortanalyse · Berater
Synergieanalyse · Architekt
Eigenleistung · Bauherr
2 GRUNDSTÜCK
ca. 3–12 Monate
ca. 3–12 Monate
Grundbuchauszug · Grundbuchamt
Altlastenkataster · Kanton
Landpreis · Verkäufer
§ Beurkundung · Notar
Grundbucheintrag · Grundbuchamt
Handänderungssteuer · Kanton
Baugrund-Vorabklärung · Geologe
§ Baurechtsvertrag · Notar
Baurechtszins · Baurechtsgeber
Verkehrswert · Schätzer
Rechtliche Prüfung · Anwalt
Technische Prüfung · Ingenieur
Ersatzwohnungen · Bewirtschafter
Entschädigungen · Eigentümer
Suchauftrag · Makler
Maklerprovision · Makler
Mieterinformation · Bewirtschafter
Sozialbegleitung · Sozialarbeit
Umzugsplanung · Umzugsplaner
3 BAUHERRSCHAFT & VERTRÄGE
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
Handelsregister · HR-Amt
§ Gesellschaftsgründung · Notar
Planerverträge SIA · Bauherr
Berufshaftpflicht · Planer
Bauherrenhaftpflicht · Versicherer
Betriebshaftpflicht · Unternehmer
Konsortialvertrag · Anwalt
Treuhand & Buchhaltung · Treuhänder
Rechtsberatung · Anwalt
ArGe-Vertrag · Architekten
Haftung & Abgrenzung · Anwalt
Gesamtleitung · Architekt
Bauwesenversicherung · Versicherer
Bauherrenvertretung · Berater
Controlling · Treuhänder
Pflichtenheft · Architekt
Betriebskonzept · FM-Berater
BIM-Koordination · BIM-Manager
4 FINANZIERUNG
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
§ Schuldbrief · Notar
Eigenkapitalkosten · Investoren
EGW-Anleihe · EGW
HBG-Bürgschaft · HBG
Wohnbauförderung · Kanton
Bankschätzung · Bank
Baukreditzinsen · Bank
Darlehen Dritter · Darlehensgeber
Zinsabsicherung · Bank
Kommissionen · Bank
5 WETTBEWERB
ca. 12 Monate · bei Bedarf
ca. 12 Monate · bei Bedarf
Grundlagengutachten · Experten
Formelle Vorprüfung · Verfahrensbegl.
Zinsen +1 Jahr · Bank
Programm SIA 142 · Verfahrensbegl.
Preisgelder · Bauherr
Landschaftsarch. · im Team
Fachgutachten · Experten
Kostenvergleich · Kostenplaner
Jury · Fachpreisrichter
Jurybericht · Verfahrensbegl.
Überarbeitung · Siegerteam
Präqualifikation · Verfahrensbegl.
Entschädigungen · Bauherr
Ausstellung · Bauherr
6 GESTALTUNGSPLAN
ca. 1–3 Jahre · bei Bedarf
ca. 1–3 Jahre · bei Bedarf
Kant. Vorprüfung · Kanton
Auflage 60 Tage · Gemeinde
Festsetzung · Gemeinde
Genehmigung · Kanton
Mehrwertabgabe · Gemeinde
Preisgünstiger Anteil · Mindererlös
Situationsplan GP · Raumplaner
Vorschriften · Raumplaner
Planungsbericht · Raumplaner
Lärm (Art. 22 USG) · Akustiker
Verkehr · Verkehrsplaner
Umwelt / UVB · Umweltbüro
Naturgefahren · Ingenieur
Einwendungsbericht · Raumplaner
Rekurs · Anwalt, Gericht
Richtprojekt · Architekt
Kostenschätzung ±15 % · Kostenplaner
Begleitung GP · Architekt
Energie · Energieplaner
Städtebaul. Vertrag · Anwalt
Landschaftskonzept · Landschaftsarch.
7 PLANUNG I
ca. 9–18 Monate, parallel
ca. 9–18 Monate, parallel
§ Brandschutzkonzept · QS-Verantw. VKF
§ Brandschutzpläne · QS-Verantw. VKF
Baueingabe · Architekt
Auflagebereinigung · Architekt
Baustatik · Bauingenieur
Baudynamik · Baudynamiker
Wasserbau · Wasserbauing.
Hydrodynamik · Hydrauliker
Entrauchung (Sim.) · Simulationsing.
Interventionsplanung · Feuerwehrplaner
Sprinklerplanung · Sprinklerplaner
Schutzraumplanung · Schutzraumplaner
Vorprojekt · Architekt
Bauprojekt · Architekt
Kostenvoranschlag · Kostenplaner
Baugrube · Bauingenieur
Tiefbau · Tiefbauingenieur
Sanitär · Sanitärplaner
Starkstrom · Elektroplaner
Wärmepumpe / WTA · HLK-Ingenieur
Landschaftsplanung · Landschaftsarch.
HLK · HLK-Ingenieur
Fachstrom / ICT · Kommunikationspl.
MSRL / Automation · MSRL-Planer
Visualisierung · Visualisierer
Fassadenplanung · Fassadenplaner
Innenarchitektur · Innenarchitekt
8 PLANUNG II
ca. 9–18 Monate, parallel
ca. 9–18 Monate, parallel
Energienachweis · Energieingenieur
Hindernisfreiheit · Fachstelle
Lärm Strasse · Akustiker
Belastete Standorte · Altlastenexperte
Gebäudeschadstoffe · Schadstoffexperte
Abflussbeiwert GEP · Tiefbauing.
Wasserleitung · Wasserversorgung
§ Situationsplan · Ing.-Geometer
Sichtweiten · Verkehrsing.
Wärmeschutz · Bauphysiker
Schall (Bauakustik) · Bauakustiker
Lärm Parkierung · Akustiker
Baugrundgutachten · Geologe
Grundwassermodell · Hydrogeologe
Durchströmung · Hydrogeologe
Laborversuche · Labor
Laboranalysen · Labor
Sanierungskonzept · Schadstoffexperte
Entsorgungskonzept · Umweltbüro
Aushubpläne · Bauingenieur
Objektschutz Hochwasser · Ingenieur
Liegenschaftsentw. · Tiefbauing.
Schmutzwasserabfluss · Tiefbauing.
Grabenprofile · Tiefbauing.
Teilstrassenplan · Verkehrsing.
Signalisation · Verkehrsing.
Versickerung, Retention · Tiefbauing.
Verkehrsplanung · Verkehrsplaner
Strömungssimulation · Simulationsing.
Raumluft / Giftstoffe · Bauphysiker
Baubiologie · Baubiologe
Minergie / SNBS · Zertifizierung
9 BEWILLIGUNG
ca. 5–9 Monate
ca. 5–9 Monate
Baugesuchsformular · Architekt
GWR-Erfassung · Architekt
Wohnungsverzeichnis · Architekt
Profile stellen · Baumeister
Publikation · Amtsblatt
Baurechtl. Prüfung · Bauamt
Erschliessung · Tiefbauamt
Brandschutz · Feuerpolizei
Schutzraum · Zivilschutz
Umwelt · Umweltamt
Grundwasser · Amt für Wasser
Naturgefahren · Gebäudevers.
Ortsbild · Denkmalpflege
Bewilligungsgebühr · Gemeinde
Anschlussgebühren · Werke
Gerichtskosten · Gericht
Schutzraum-Ersatz · Gemeinde
Parkplatz-Ersatz · Gemeinde
Auflagen umsetzen · Architekt
Verzögerungszinsen · Bank
Gesuchsdossier · Architekt
Planrevisionen · Architekt
Rekurs · Anwalt
Einsprachen · Architekt
10 AUSSCHREIBUNG
ca. 2–4 Monate
ca. 2–4 Monate
Öffentl. Submission · Bauherr
Erfüllungsgarantie · Bank
Submissionsprojekt · Architekt
Leistungsverzeichnis · Architekt
Vergabeantrag · Architekt
Werkverträge · Bauherr
Begleitung GU/TU · Architekt
Offertvergleich · Architekt
Qualitätsplan · PQM-Manager
Risikoanalyse · PQM-Manager
Audits · PQM-Manager
GU-/TU-Zuschlag · Generalunternehmer
11 BAU
ca. 18–30 Monate
ca. 18–30 Monate
§ Absteckung · Ing.-Geometer
§ Asbestsanierung · SUVA-anerk. Firma
Sprinkler · Sprinklerfirma
Hausanschlüsse · Werke
§ QS Brandschutz · QS-Verantw. VKF
Gebäudevers. Bauzeit · Gebäudevers.
Kontrollen · Ämter
Teuerung · Markt
Rissprotokoll · Experte
Aushub & Entsorgung · Baumeister
Baugrube · Spezialtiefbau
Wasserhaltung · Spezialtiefbau
Fundation · Baumeister
Lift · Lifthersteller
Kanalisation · Baumeister
Strassenbau · Tiefbauunternehmer
Retention · Baumeister
Baunebenkosten · diverse
Installation · Baumeister
Abbruch · Abbruchfirma
Tragwerk · Baumeister
Dach · Dachdecker
§ Elektro · Elektroinst. NIV
Ausführungsplanung · Architekt
Bauleitung · Bauleiter
Fachbauleitung · Ingenieure
Terminplanung · Architekt
Reserve Architekt 10 % · Bauherr
Fenster · Fensterbauer
HLK · Installateur
§ Sanitär · konz. Installateur
Aussenraum · Gärtner
Gestalt. Leitung · Architekt
Reserve Bauherr 10 % · Bauherr
Fassade · Fassadenbauer
Gipser, Schreiner · Ausbau 1
Böden, Maler · Ausbau 2
Küchen · Küchenbauer
Innenausbau · Innenarchitekt
12 ÜBERGABE
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
Bezugsabnahme · Bauamt
§ Sicherheitsnachweis · Kontrollorgan
Gebäudeschätzung · Gebäudevers.
§ Vermessung nachführen · Ing.-Geometer
Bauabnahme · Bauleitung
Revisionsunterlagen · Architekt
Techn. Dokumentation · Fachplaner
Inbetriebsetzung · Fachplaner
§ GEAK Neubau · GEAK-Experte
Mängelbehebung · Unternehmer
Schlussabrechnung · Bauleitung
Erstvermietung · Bewirtschafter
Startleerstand · Mietausfall
Rückzug Bestandsmieter · Umzugsplaner
Vermarktung · Agentur
Allgemeinräume · Bauherr
13 BETRIEB
laufend (25–30 J.) · pro Jahr
laufend (25–30 J.) · pro Jahr
§ Feuerungskontrolle · Kaminfeger
Wasser / Abwasser · Gemeinde
Kehricht · Gemeinde
Gebäudeversicherung · Gebäudevers.
Vermögenssteuer · Kanton
Liegenschaftssteuer · Gemeinde
Hypothekarzinsen · Bank
Amortisation · Bank
Lift-Service · Lifthersteller
Gewinnsteuer · Kanton, Bund
Verwaltung · Bewirtschafter
Mieterwechsel · Bewirtschafter
FM-Leitung · Facility Manager
Gebäudeautomation, IT · GA-Spezialist
Wärmepumpe, Lüftung · Servicefirma
PV, Speicher · Solarfirma
Heizenergie · Energieversorger
Allgemeinstrom · Elektrizitätswerk
Reparaturen · Handwerker
Erneuerungsfonds · Rückstellung
Haftpflicht · Versicherer
Schlichtung · Schlichtungsbehörde
Rechtsberatung · Anwalt
Reinigung · Reinigungsfirma
Einregulierung HLK · HLK-Techniker
Energie-Monitoring · Energieberater
Gartenpflege · Gärtner
14 ERSTE SANIERUNG
ca. 1–2 Jahre
ca. 1–2 Jahre
Schadstoffgutachten · Schadstoffexperte
Energienachweis · Energieingenieur
Baugesuch · Bauamt
Ortsbild · Denkmalpflege
§ Asbestsanierung · SUVA-anerk. Firma
Förderbeitrag · Gebäudeprogramm (Ertrag)
§ GEAK Plus · GEAK-Experte
§ Leitungen · konz. Installateur
Mietzinsreduktion · während Bau
Neue Finanzierung · Bank
Fonds auflösen · Eigentümer
Zustandsanalyse · Architekt
Sanierungsprojekt · Architekt
Fachplanung · Ingenieure
Heizungsersatz · Installateur
Ersatzwohnungen · Bewirtschafter
Entschädigung · Eigentümer
Hülle & Fenster · Unternehmer
Photovoltaik · Solarinstallateur
Umzugsplanung · Umzugsplaner
Küche / Bad · Schreiner, Sanitär
15 NACH DER SANIERUNG
laufend
laufend
Neuschätzung · Gebäudevers.
Steuerl. Neubewertung · Steueramt
§ Beurkundung · Notar
Grundstückgewinnsteuer · Gemeinde
Anfechtung · Schlichtungsbehörde
Mietzinsanpassung · Bewirtschafter
Neuvermietung · Bewirtschafter
Wartung neue Technik · Servicefirma
Erneuerungsfonds neu · Rückstellung
Verkauf · Makler
NÖTIGES KNOW-HOW
Sozial
Gestalterisch
Technisch
Ökologisch / Umwelt
Organisatorisch
Wirtschaftlich
Juristisch / Behördlich
1 IDEE & STRATEGIE
ca. 3–6 Monate
ca. 3–6 Monate
Nutzungsstudie · Architekt
Raumprogramm · Architekt
Synergieanalyse · Architekt
Vision & Konzept · Architekt
Volumenstudien · Architekt
Lärm-Vorbeurteilung · Akustiker
Bauherrenberatung · Berater
Projektmanagement · Entwickler
Steuerberatung · Treuhänder
Marktstudie · Immo-Berater
Standortanalyse · Berater
Marktdaten · Datenanbieter
Kostenrahmen ±15 % · Kostenplaner
Mietertragsrechnung · Entwickler
Eigenleistung · Bauherr
Vorabklärung · Bauamt
ÖREB-Auszug · Kanton
Rahmenbedingungen · Architekt
2 GRUNDSTÜCK
ca. 3–12 Monate
ca. 3–12 Monate
Mieterinformation · Bewirtschafter
Sozialbegleitung · Sozialarbeit
Umzugsplanung · Umzugsplaner
Ersatzwohnungen · Bewirtschafter
Entschädigungen · Eigentümer
Technische Prüfung · Ingenieur
Altlastenkataster · Kanton
Baugrund-Vorabklärung · Geologe
Suchauftrag · Makler
Maklerprovision · Makler
Verkehrswert · Schätzer
Landpreis · Verkäufer
Handänderungssteuer · Kanton
Baurechtszins · Baurechtsgeber
Grundbuchauszug · Grundbuchamt
Rechtliche Prüfung · Anwalt
§ Beurkundung · Notar
Grundbucheintrag · Grundbuchamt
§ Baurechtsvertrag · Notar
3 BAUHERRSCHAFT & VERTRÄGE
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
Bauherrenvertretung · Berater
Gesamtleitung · Architekt
Pflichtenheft · Architekt
Betriebskonzept · FM-Berater
BIM-Koordination · BIM-Manager
Treuhand & Buchhaltung · Treuhänder
Controlling · Treuhänder
Berufshaftpflicht · Planer
Bauherrenhaftpflicht · Versicherer
Bauwesenversicherung · Versicherer
Betriebshaftpflicht · Unternehmer
Konsortialvertrag · Anwalt
§ Gesellschaftsgründung · Notar
Handelsregister · HR-Amt
Rechtsberatung · Anwalt
Planerverträge SIA · Bauherr
ArGe-Vertrag · Architekten
Haftung & Abgrenzung · Anwalt
4 FINANZIERUNG
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
Eigenkapitalkosten · Investoren
Darlehen Dritter · Darlehensgeber
EGW-Anleihe · EGW
HBG-Bürgschaft · HBG
Wohnbauförderung · Kanton
Zinsabsicherung · Bank
Bankschätzung · Bank
Baukreditzinsen · Bank
Kommissionen · Bank
§ Schuldbrief · Notar
5 WETTBEWERB
ca. 12 Monate · bei Bedarf
ca. 12 Monate · bei Bedarf
Entschädigungen · Bauherr
Ausstellung · Bauherr
Landschaftsarch. · im Team
Jury · Fachpreisrichter
Grundlagengutachten · Experten
Fachgutachten · Experten
Jurybericht · Verfahrensbegl.
Überarbeitung · Siegerteam
Preisgelder · Bauherr
Kostenvergleich · Kostenplaner
Zinsen +1 Jahr · Bank
Programm SIA 142 · Verfahrensbegl.
Präqualifikation · Verfahrensbegl.
Formelle Vorprüfung · Verfahrensbegl.
6 GESTALTUNGSPLAN
ca. 1–3 Jahre · bei Bedarf
ca. 1–3 Jahre · bei Bedarf
Richtprojekt · Architekt
Landschaftskonzept · Landschaftsarch.
Verkehr · Verkehrsplaner
Lärm (Art. 22 USG) · Akustiker
Umwelt / UVB · Umweltbüro
Naturgefahren · Ingenieur
Energie · Energieplaner
Kostenschätzung ±15 % · Kostenplaner
Mehrwertabgabe · Gemeinde
Preisgünstiger Anteil · Mindererlös
Situationsplan GP · Raumplaner
Vorschriften · Raumplaner
Planungsbericht · Raumplaner
Begleitung GP · Architekt
Kant. Vorprüfung · Kanton
Auflage 60 Tage · Gemeinde
Einwendungsbericht · Raumplaner
Festsetzung · Gemeinde
Genehmigung · Kanton
Rekurs · Anwalt, Gericht
Städtebaul. Vertrag · Anwalt
7 PLANUNG I
ca. 9–18 Monate, parallel
ca. 9–18 Monate, parallel
Vorprojekt · Architekt
Bauprojekt · Architekt
Visualisierung · Visualisierer
Landschaftsplanung · Landschaftsarch.
Fassadenplanung · Fassadenplaner
Innenarchitektur · Innenarchitekt
Baustatik · Bauingenieur
Baudynamik · Baudynamiker
Baugrube · Bauingenieur
Tiefbau · Tiefbauingenieur
Wasserbau · Wasserbauing.
Hydrodynamik · Hydrauliker
HLK · HLK-Ingenieur
Sanitär · Sanitärplaner
Starkstrom · Elektroplaner
Fachstrom / ICT · Kommunikationspl.
MSRL / Automation · MSRL-Planer
Wärmepumpe / WTA · HLK-Ingenieur
§ Brandschutzkonzept · QS-Verantw. VKF
§ Brandschutzpläne · QS-Verantw. VKF
Entrauchung (Sim.) · Simulationsing.
Interventionsplanung · Feuerwehrplaner
Sprinklerplanung · Sprinklerplaner
Schutzraumplanung · Schutzraumplaner
Baueingabe · Architekt
Kostenvoranschlag · Kostenplaner
Auflagebereinigung · Architekt
8 PLANUNG II
ca. 9–18 Monate, parallel
ca. 9–18 Monate, parallel
Wärmeschutz · Bauphysiker
Schall (Bauakustik) · Bauakustiker
Strömungssimulation · Simulationsing.
Energienachweis · Energieingenieur
Liegenschaftsentw. · Tiefbauing.
Schmutzwasserabfluss · Tiefbauing.
Grabenprofile · Tiefbauing.
Wasserleitung · Wasserversorgung
Verkehrsplanung · Verkehrsplaner
Sichtweiten · Verkehrsing.
Teilstrassenplan · Verkehrsing.
Signalisation · Verkehrsing.
Raumluft / Giftstoffe · Bauphysiker
Baubiologie · Baubiologe
Lärm Strasse · Akustiker
Lärm Parkierung · Akustiker
Minergie / SNBS · Zertifizierung
Baugrundgutachten · Geologe
Grundwassermodell · Hydrogeologe
Durchströmung · Hydrogeologe
Laborversuche · Labor
Belastete Standorte · Altlastenexperte
Gebäudeschadstoffe · Schadstoffexperte
Laboranalysen · Labor
Sanierungskonzept · Schadstoffexperte
Entsorgungskonzept · Umweltbüro
Aushubpläne · Bauingenieur
Objektschutz Hochwasser · Ingenieur
Versickerung, Retention · Tiefbauing.
Abflussbeiwert GEP · Tiefbauing.
Hindernisfreiheit · Fachstelle
§ Situationsplan · Ing.-Geometer
9 BEWILLIGUNG
ca. 5–9 Monate
ca. 5–9 Monate
Einsprachen · Architekt
Naturgefahren · Gebäudevers.
Planrevisionen · Architekt
Anschlussgebühren · Werke
Schutzraum-Ersatz · Gemeinde
Parkplatz-Ersatz · Gemeinde
Gerichtskosten · Gericht
Verzögerungszinsen · Bank
Baugesuchsformular · Architekt
Gesuchsdossier · Architekt
GWR-Erfassung · Architekt
Wohnungsverzeichnis · Architekt
Profile stellen · Baumeister
Publikation · Amtsblatt
Baurechtl. Prüfung · Bauamt
Erschliessung · Tiefbauamt
Brandschutz · Feuerpolizei
Schutzraum · Zivilschutz
Umwelt · Umweltamt
Grundwasser · Amt für Wasser
Ortsbild · Denkmalpflege
Bewilligungsgebühr · Gemeinde
Auflagen umsetzen · Architekt
Rekurs · Anwalt
10 AUSSCHREIBUNG
ca. 2–4 Monate
ca. 2–4 Monate
Submissionsprojekt · Architekt
Leistungsverzeichnis · Architekt
Qualitätsplan · PQM-Manager
Risikoanalyse · PQM-Manager
Audits · PQM-Manager
Begleitung GU/TU · Architekt
Offertvergleich · Architekt
Vergabeantrag · Architekt
GU-/TU-Zuschlag · Generalunternehmer
Erfüllungsgarantie · Bank
Öffentl. Submission · Bauherr
Werkverträge · Bauherr
11 BAU
ca. 18–30 Monate
ca. 18–30 Monate
Dach · Dachdecker
Fassade · Fassadenbauer
Fenster · Fensterbauer
Gipser, Schreiner · Ausbau 1
Böden, Maler · Ausbau 2
Küchen · Küchenbauer
Innenausbau · Innenarchitekt
Aussenraum · Gärtner
Ausführungsplanung · Architekt
Gestalt. Leitung · Architekt
Abbruch · Abbruchfirma
Baugrube · Spezialtiefbau
Fundation · Baumeister
Tragwerk · Baumeister
§ Elektro · Elektroinst. NIV
HLK · Installateur
§ Sanitär · konz. Installateur
Lift · Lifthersteller
Sprinkler · Sprinklerfirma
Hausanschlüsse · Werke
Kanalisation · Baumeister
Strassenbau · Tiefbauunternehmer
§ QS Brandschutz · QS-Verantw. VKF
§ Asbestsanierung · SUVA-anerk. Firma
Aushub & Entsorgung · Baumeister
Wasserhaltung · Spezialtiefbau
Retention · Baumeister
Installation · Baumeister
Bauleitung · Bauleiter
Fachbauleitung · Ingenieure
Terminplanung · Architekt
Baunebenkosten · diverse
Gebäudevers. Bauzeit · Gebäudevers.
Teuerung · Markt
Reserve Architekt 10 % · Bauherr
Reserve Bauherr 10 % · Bauherr
§ Absteckung · Ing.-Geometer
Rissprotokoll · Experte
Kontrollen · Ämter
12 ÜBERGABE
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
Erstvermietung · Bewirtschafter
Rückzug Bestandsmieter · Umzugsplaner
Allgemeinräume · Bauherr
§ GEAK Neubau · GEAK-Experte
Bauabnahme · Bauleitung
Mängelbehebung · Unternehmer
Revisionsunterlagen · Architekt
Techn. Dokumentation · Fachplaner
Inbetriebsetzung · Fachplaner
Schlussabrechnung · Bauleitung
Gebäudeschätzung · Gebäudevers.
Vermarktung · Agentur
Startleerstand · Mietausfall
Bezugsabnahme · Bauamt
§ Sicherheitsnachweis · Kontrollorgan
§ Vermessung nachführen · Ing.-Geometer
13 BETRIEB
laufend (25–30 J.) · pro Jahr
laufend (25–30 J.) · pro Jahr
Mieterwechsel · Bewirtschafter
Gebäudeautomation, IT · GA-Spezialist
Einregulierung HLK · HLK-Techniker
Wärmepumpe, Lüftung · Servicefirma
Lift-Service · Lifthersteller
§ Feuerungskontrolle · Kaminfeger
Reparaturen · Handwerker
Energie-Monitoring · Energieberater
PV, Speicher · Solarfirma
Gartenpflege · Gärtner
Verwaltung · Bewirtschafter
Reinigung · Reinigungsfirma
FM-Leitung · Facility Manager
Hypothekarzinsen · Bank
Amortisation · Bank
Heizenergie · Energieversorger
Wasser / Abwasser · Gemeinde
Kehricht · Gemeinde
Allgemeinstrom · Elektrizitätswerk
Erneuerungsfonds · Rückstellung
Gebäudeversicherung · Gebäudevers.
Haftpflicht · Versicherer
Vermögenssteuer · Kanton
Gewinnsteuer · Kanton, Bund
Liegenschaftssteuer · Gemeinde
Schlichtung · Schlichtungsbehörde
Rechtsberatung · Anwalt
14 ERSTE SANIERUNG
ca. 1–2 Jahre
ca. 1–2 Jahre
Mietzinsreduktion · während Bau
Umzugsplanung · Umzugsplaner
Ersatzwohnungen · Bewirtschafter
Entschädigung · Eigentümer
Sanierungsprojekt · Architekt
Hülle & Fenster · Unternehmer
Küche / Bad · Schreiner, Sanitär
Energienachweis · Energieingenieur
Fachplanung · Ingenieure
Heizungsersatz · Installateur
§ Leitungen · konz. Installateur
§ GEAK Plus · GEAK-Experte
Schadstoffgutachten · Schadstoffexperte
Photovoltaik · Solarinstallateur
§ Asbestsanierung · SUVA-anerk. Firma
Zustandsanalyse · Architekt
Neue Finanzierung · Bank
Fonds auflösen · Eigentümer
Förderbeitrag · Gebäudeprogramm (Ertrag)
Baugesuch · Bauamt
Ortsbild · Denkmalpflege
15 NACH DER SANIERUNG
laufend
laufend
Neuvermietung · Bewirtschafter
Wartung neue Technik · Servicefirma
Mietzinsanpassung · Bewirtschafter
Neuschätzung · Gebäudevers.
Steuerl. Neubewertung · Steueramt
Erneuerungsfonds neu · Rückstellung
Verkauf · Makler
Grundstückgewinnsteuer · Gemeinde
Anfechtung · Schlichtungsbehörde
§ Beurkundung · Notar
MARKT
STAAT
UMGEBUNG
25 % Markt
50 % Markt
75 % Markt
PHASEN (Zahl vor jedem Schritt) · Linienstärke = Kosten der Phase
1
IDEE & STRATEGIE · ca. 3–6 Monate · 18 Schritte
2
GRUNDSTÜCK · ca. 3–12 Monate · 19 Schritte
3
BAUHERRSCHAFT & VERTRÄGE · ca. 1–3 Monate · 18 Schritte
4
FINANZIERUNG · ca. 1–3 Monate · 10 Schritte
5
WETTBEWERB (bei Bedarf) · ca. 12 Monate · 14 Schritte
6
GESTALTUNGSPLAN (bei Bedarf) · ca. 1–3 Jahre · 21 Schritte
7
PLANUNG I · ca. 9–18 Monate (parallel zu Planung II) · 27 Schritte
8
PLANUNG II · ca. 9–18 Monate (parallel zu Planung I) · 32 Schritte
9
BEWILLIGUNG · ca. 5–9 Monate · 24 Schritte
10
AUSSCHREIBUNG · ca. 2–4 Monate · 12 Schritte
11
BAU · ca. 18–30 Monate · 39 Schritte
12
ÜBERGABE · ca. 1–3 Monate · 16 Schritte
13
BETRIEB · laufend, ca. 25–30 Jahre bis zur Sanierung · 27 Schritte
14
ERSTE SANIERUNG · ca. 1–2 Jahre · 21 Schritte
15
NACH DER SANIERUNG · laufend · 10 Schritte
1 IDEE & STRATEGIE
2 GRUNDSTÜCK
3 BAUHERRSCHAFT & VERTRÄGE
4 FINANZIERUNG
5 WETTBEWERB
(bei Bedarf, ca. +1 Jahr)
(bei Bedarf, ca. +1 Jahr)
6 GESTALTUNGSPLAN
(bei Bedarf)
(bei Bedarf)
7 PLANUNG I
Architektur & Fachplaner
Architektur & Fachplaner
8 PLANUNG II
Bauphysik, Gutachten, Umwelt
Bauphysik, Gutachten, Umwelt
9 BEWILLIGUNG
10 AUSSCHREIBUNG
11 BAU
12 ÜBERGABE
13 BETRIEB
(pro Jahr)
(pro Jahr)
14 ERSTE SANIERUNG
(nach ca. 25–30 Jahren)
(nach ca. 25–30 Jahren)
15 NACH DER SANIERUNG
1 IDEE & STRATEGIE
ca. 3–6 Monate
ca. 3–6 Monate
2 GRUNDSTÜCK
ca. 3–12 Monate
ca. 3–12 Monate
3 BAUHERRSCHAFT & VERTRÄGE
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
4 FINANZIERUNG
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
5 WETTBEWERB
ca. 12 Monate · bei Bedarf
ca. 12 Monate · bei Bedarf
6 GESTALTUNGSPLAN
ca. 1–3 Jahre · bei Bedarf
ca. 1–3 Jahre · bei Bedarf
7 PLANUNG I
ca. 9–18 Monate, parallel
ca. 9–18 Monate, parallel
8 PLANUNG II
ca. 9–18 Monate, parallel
ca. 9–18 Monate, parallel
9 BEWILLIGUNG
ca. 5–9 Monate
ca. 5–9 Monate
10 AUSSCHREIBUNG
ca. 2–4 Monate
ca. 2–4 Monate
11 BAU
ca. 18–30 Monate
ca. 18–30 Monate
12 ÜBERGABE
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
13 BETRIEB
laufend (25–30 J.) · pro Jahr
laufend (25–30 J.) · pro Jahr
14 ERSTE SANIERUNG
ca. 1–2 Jahre
ca. 1–2 Jahre
15 NACH DER SANIERUNG
laufend
laufend
SPARPOTENZIAL · wie flexibel der Preis ist
1 kaum
2 gering
3 mittel
4 gross
5 sehr gross
fix
frei
1 IDEE & STRATEGIE
ca. 3–6 Monate
ca. 3–6 Monate
2 GRUNDSTÜCK
ca. 3–12 Monate
ca. 3–12 Monate
3 BAUHERRSCHAFT & VERTRÄGE
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
4 FINANZIERUNG
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
5 WETTBEWERB
ca. 12 Monate · bei Bedarf
ca. 12 Monate · bei Bedarf
6 GESTALTUNGSPLAN
ca. 1–3 Jahre · bei Bedarf
ca. 1–3 Jahre · bei Bedarf
7 PLANUNG I
ca. 9–18 Monate, parallel
ca. 9–18 Monate, parallel
8 PLANUNG II
ca. 9–18 Monate, parallel
ca. 9–18 Monate, parallel
9 BEWILLIGUNG
ca. 5–9 Monate
ca. 5–9 Monate
10 AUSSCHREIBUNG
ca. 2–4 Monate
ca. 2–4 Monate
11 BAU
ca. 18–30 Monate
ca. 18–30 Monate
12 ÜBERGABE
ca. 1–3 Monate
ca. 1–3 Monate
13 BETRIEB
laufend (25–30 J.) · pro Jahr
laufend (25–30 J.) · pro Jahr
14 ERSTE SANIERUNG
ca. 1–2 Jahre
ca. 1–2 Jahre
15 NACH DER SANIERUNG
laufend
laufend
NÖTIGES KNOW-HOW
Sozial
Gestalterisch
Technisch
Ökologisch / Umwelt
Organisatorisch
Wirtschaftlich
Juristisch / Behördlich
100%